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房價速算法   陳祖頤20160327

    想必很多人為了房價高低以及預算限制，在考量要不要現在購買，還是再觀望看看？心裡出現很多次的天人交戰，心中會出現兩種聲音，怕「不買會後悔」；另一種是怕「買了會後悔」。那是否有一種方式可以速算評估房價合不合理呢？

    首先，房價考慮的因素很多，如交通便利，就學學區，政府機構，都更區位，使用面積，容積率，大樓公設比，建蔽率，都會區與郊區的行情差異，以及土地地目的不同等等，這些因素的確會影響房價高低，但買房子來住或投資，最關心兩項因素是，一是房價，另一項是租金。

    第二，房價總價高低決定於個人預算限制，以及是否會購買的因素。年租金高低決定於買進的收益來源的高低。這是投資房地產的重要考量因素，投資報酬率是否會比銀行定存利率來的好?或來的差呢?公式算法如下：

1. 1.     不考慮房屋稅與地價稅之報酬率、（定義為R1）

      年租金報酬率(R1) =（月租金*12月）/（房屋總價）

1. 2.     考慮房屋稅與地價稅之報酬率、（定義為R2）

      年租金報酬率(R2) =（月租金*12月）-（房屋稅+地價稅）/（房屋總價）

    現在假設林先生出租一間位於桃園某大樓第6樓層月租金是1.2萬元含管理費，如果林先生早年購買房價為500萬元，不考慮房屋稅地價稅的報酬率，他R1報酬率為2.88％，如果他買進房價是600萬元，R1報酬率為2.4％左右。就兩個報酬率來看似乎比銀行定存好。這就是我們評估租金報酬率的第一步。由此可以看出，假設租金不變下，買進房屋總價越低，年租金報酬率越高。買進房屋總價越高，年租金報酬率越低。

    第三，現金回收年期的長短，投資房子之後要多久才能回收現金呢？這是投資人關切的重點，假設不考慮折舊與房屋稅與地價稅狀態下，以及假設每年有穩定的租金收入，也沒有調漲房屋租金，將年租金報酬率R1的倒數就是資金回收的年期。公式算法如下：

      現金回收年期 = 1/ R1報酬率

    由此得知，當R1報酬率越高，現金回收年期越短；當R1報酬率越低，現金回收年期越長，見表格一。

表格一：

這部分就會出現一個問題，投資人的投資偏好問題，有人偏好現金回收年期越短越好；有人對於現金回收年期沒有概念或無差異。當預期R1的報酬率越低，代表您要用更多時間才能回收同等值現金回來，相對的您所承擔的不確定性也越高。

    因此，在此就會出現房價高高低低的中古屋市場。所以，就可以用此方式來評估，房價是否偏高或偏低，是否有符合自己的預算限制呢？個人列出一個利率與年租金收入對照表，以方便查詢

表格二：

    房子位置本身就具有獨特性，以及坪數大小有不同，因此要推估R1報酬率的高低，不同縣市間可能會有很大的差異，只能就「接近同坪數的房子」周遭範圍3公里內租金行情高低來抓一個平均值，然後用此平均值來推算相對性房價是否有偏高或偏低！

例如：桃園武陵高中附近的15樓層高的大樓，假設平均年租金可以收到16萬，預期R1報酬率在2.5％~~3％之間，那可以預期投入金額就座落在640萬~~533萬之間(見表格二)，當預期R1報酬率在2％~~2.5％之間，那預期投入金額座落在800萬~~640萬之間。用此方式就可以速算出，賣方開的價錢是否合理？

    最後，買房子前，請事先詢問仲介商或打電話去問想出租的房東，多問幾家附近的租金是多少？問越多，得到的租金樣本值也越多，得到房價的準確性也越高。此評估方式，只是一個實用速算法，用來推估一般自用住宅房價的合理性。此方式是有限制的條件，已經扣除區位因素，環境因素，和便利性因素。請不要用來評估豪宅，以及特殊房屋的物件，此方式絕對會不準確。